Eingriffstiefe

Als Grundlage für marktgerechte Entwicklungsstrategien für Immobilien sind vor jeder Investitionsentscheidung verlässliche Aussagen zur technischen Objektqualität unbedingt erforderlich. Die Immobilienbewertung nach dem wissenschaftlichen EPIQR-Verfahren liefert objektive Informationen zum Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf sowie die damit verbundenen Kosten. Aber um Maßnahmen innerhalb eines Portfolios sinnvoll zu priorisieren, bedarf es nicht nur einheitlicher Informationen, sondern auch eines sinnvollen Vergleichswerts. Aus diesem Grund berechnet die zugehörige Software die sogenannte Eingriffstiefe. Diese stellt sicher, dass nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden.

Vergleicht man die verschiedenen Objekte hinsichtlich der ermittelten Instandhaltungskosten, werden Unterschiede hinsichtlich des Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarfs zwar bereits deutlich. Allerdings lässt sich allein über den Wert der Kosten/m² noch keine verlässliche Benchmark durchführen. Schließlich beeinflusst bei diesem Vergleichswert das Fläche/Volumen-Verhältnis das Ergebnis maßgeblich.

Echte Vergleichbarkeit mit der Eingriffstiefe

Erst der spezifische Wert der Eingriffstiefe schafft echte Vergleichbarkeit. Hierbei handelt es sich nämlich um eine dimensionslose relative Kennzahl. Mit deren Hilfe lassen sich völlig unterschiedliche Gebäudetypen im Rahmen eines Rankings oder einer Benchmark sicher gegenüberstellen. Die Eingriffstiefe bestimmt hierzu den individuellen Abnutzungsgrad der einzelnen Gebäude.

Diese Kennzahl berechnet sich folglich aus dem Quotienten der für das Gebäude ermittelten Instandsetzungskosten im Zähler und den theoretisch maximal möglichen Kosten – also den Kosten, die entstehen, wenn sich alle vorgefundenen Elemente im Zustand ‚D‘ befinden würden – im Nenner. Ihr Wert liegt somit zwischen 0,00 (für den Fall, dass sich alle vorgefundenen Elemente im Zustand ‚A‘ befinden) und 1,00 (was bedeutet, dass alle Elemente im Zustand ‚D‘ vorliegen). Je kleiner also der Wert der Eingriffstiefe, desto geringer ist der Substanzschaden am betreffenden Gebäude.

Auf diese Weise gelingt es, den Instandhaltungsbedarf auch bei sehr heterogenen Portfolios für völlig verschiedene Gebäudetypen – wie Kindergärten, Wohn- und Verwaltungsgebäude – zuverlässig zu vergleichen. Das EPIQR-Verfahren liefert somit Transparenz über den Bestand und die ideale Grundlage für Rankings und Benchmarks innerhalb des Portfolios.