Modernisierungsumlage

Um den Wert von Immobilien auch langfristig zu sichern, sind regelmäßige Instandhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen unbedingt erforderlich. Mit der Modernisierungsumlage sind Wohnungsunternehmen in der Lage, die damit verbundenen Modernisierungskosten in gewissem Maße über die Erhöhung der Miete zu refinanzieren. Dabei erhöht sich die Nettomiete nach Durchführung einzelner Modernisierungsmaßnahmen dauerhaft um einen bestimmten Prozentsatz der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Zu diesem Zweck müssen die durchgeführten Maßnahmen allerdings ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllen. So ist es erforderlich, dass der objektive Gebrauchswert der Immobilie im Rahmen ihres Zwecks erhöht und ihre Nutzung verbessert wird. Beispiele für solche Maßnahmen liefert die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden. Diese kann etwa bauliche Maßnahmen wie die Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenfassade, den Einbau einer Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie oder den Einbau energiesparender Isolierglasfenster umfassen.

Modernisierungsumlage in der Investitionsrechnung

Die Unterscheidung zwischen solch investiven Kosten und Ausgaben, die „nur“ dem Unterhalt der Immobilie dienen, ist dementsprechend im Rahmen der Instandhaltungsplanung sinnvoll. Die in AiBATROS® integrierte Investitionsrechnung hilft dabei IT-gestützt zu analysieren, inwiefern geplante Modernisierungsmaßnahmen auch eine entsprechende Rendite erwirtschaften. Dabei ist es auch möglich, die dadurch realisierbare Mieterhöhung zu prognostizieren. Auf dieser Grundlage lassen sich dann im nächsten Schritt verschiedene Investitionsvarianten vergleichen und die wirtschaftlich sinnvollste auswählen.

Budgetplanung mit Kostenteilern

Im Anschluss erfolgt die IT-gestützte Budgetplanung. Dabei ist die Software in der Lage, die Kosten dieser Maßnahmenpakete selbständig verschiedenen Budgetarten (wie etwa dem Modernisierungs- oder Instandhaltungsbudget) zuzuordnen. Ebenso ist eine Aufteilung in verschiedene Kostenarten (zum Beispiel aktivierungsfähige Kosten oder mietwirksame Kosten) möglich. Über diese Kostenzuordnung berechnet der intelligente Rechenkern von AiBATROS® dann auch weitere Kennzahlen wie die Aktivierungsquote für die Investitionsentscheidung. Die Ergebnisse dieser Budgetplanung bereitet die Software zudem in den Dashboards des Datenmanagements grafisch auf. Um dabei mehrere Varianten vergleichen zu können, lassen sich verschiedene Budgetpläne anlegen.